Comment investir en immobilier dès 10€ — ce que les banques ne veulent pas que vous sachiez
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40 000 euros. C'est tout ce qu'il lui reste après presque dix ans à construire sa première entreprise.
Cédric O'Neill fonde 1001pharmacies.com à 23 ans, sans jamais avoir été salarié. Premier site e-commerce pharmaceutique agréé de France.
Puis les levées s'enchaînent, sa part fond levée après levée, et un matin de 2017 il retrouve les huissiers et les forces de l'ordre devant ses bureaux. Révoqué de sa propre société. Une clause de liquidité préférentielle transforme ses 1,6 million d'euros théoriques en 40 000 euros réels.
Beaucoup se seraient effondrés, lui non : il prend un avion pour Las Vegas le soir même, gagne un tournoi de poker, et se répète une phrase : « il y a une règle que je n'ai pas comprise. »
Trois ans plus tard, il lance Bricks.
L'idée : rendre l'investissement immobilier accessible à partir de 10 euros, sans banque et sans gestion.
En 18 mois, 150 000 investisseurs le rejoignent.
Aujourd'hui, Bricks est le numéro un du financement participatif immobilier en France : 400 millions d'euros collectés, plus de 700 000 membres, une valorisation supérieure à 200 millions, Tony Parker au capital, et une introduction au Nasdaq.
Dans cet épisode, vous allez découvrir :
➡️ Pourquoi la marge en immobilier se fait à l'achat
➡️ Ce que les banques françaises ne vous diront jamais sur le crédit immobilier
➡️ Comment il a rebondi face à un plan de licenciement, 30 concurrents et un article annonçant sa fermeture
➡️ Pourquoi il refuse de recruter des experts avec 20 ans d'expérience
➡️ Comment l'intelligence artificielle transforme un modèle qui ne scalait pas en machine automatique
➡️ Sa vision de l'immobilier en France pour les 10 prochaines années, et pourquoi il n'y investit plus
Et si la vraie question était : combien d'échecs êtes-vous prêt à encaisser avant de bâtir ce que vous voulez vraiment ?
Le parcours de Cédric O’Neill : de pharmacien viré de sa propre boîte au numéro un du crowdfunding immobilier, l’art de jouer avec les règles
Une enfance sans argent, et une conviction plantée tôt : il fera quelque chose de grand.
Il fait pharmacie, un peu par défaut. En 2012, une directive européenne autorise la vente de médicaments en ligne, pas encore transposée en France. Il s’engouffre dans la brèche et lance 1001Pharmacies à 23 ans. Buzz immédiat, huissiers, dix procès. Ça lance tout.
Les investisseurs affluent : 200 000 euros contre 40 % du capital, puis tour après tour. Il ne détient bientôt plus que 8 %. Vient la rupture : il veut créer la première chaîne de pharmacies de France, les investisseurs majoritaires refusent. En 2017, il est éjecté. Huissiers, interdiction d’entrer. Ses 8 % valent 1,6 million sur le papier ; une clause de liquidité préférentielle les réduit à 40 000 euros.
Il part à Las Vegas. Et il rentre avec une idée fixe : il n’avait pas compris les règles du jeu. Il les apprendra toutes.
Il refuse le salariat. Emprunte 500 000 euros, achète une bâtisse à Montpellier, refait lui-même l’électricité de cinq appartements. Deux ans plus tard, 300 000 euros nets. La leçon : on gagne son argent à l’achat.
Puis les banques ferment le robinet. Il découvre le crowdfunding immobilier : ticket à 1 000 euros, réservé aux initiés. Le déclic : et s’il devenait la banque, en rendant tout accessible dès 10 euros ?
Reste le verrou juridique. Il ressort les royalties : un droit sur des revenus futurs, hors du champ du régulateur. Deux cabinets refusent, le troisième suit. En avril 2021, Bricks est lancée. On achète des « briques » de 10 euros, on touche des intérêts chaque mois. Ça explose : 150 000 utilisateurs en moins d’un an.
En décembre 2022, l’AMF met en garde contre les modèles en royalties. Activité suspendue, plan de licenciement, trente concurrents qui copient. En juin 2023, il décroche l’agrément PSFP, bascule vers un modèle obligataire régulé, et redémarre à zéro.
Aujourd’hui, Bricks est numéro un français du crowdfunding immobilier : plus de 400 millions d’euros financés, des centaines de milliers de membres, Tony Parker au capital, un modèle rentable. Prochaine bataille : automatiser l’analyse par l’IA, s’ouvrir à l’international. Et un jour, le Nasdaq.
Dans cet épisode du Déclic, il explique :
— Pourquoi se faire éjecter de sa propre entreprise a été la meilleure chose qui lui soit arrivée.
— Comment il a contourné la réglementation avec un montage en royalties, jusqu’à devoir tout reconstruire.
— Pourquoi une entreprise ne progresse jamais en ligne droite, mais par paliers.
Cédric O’Neill s’est fait virer de sa propre entreprise. Escorté dehors par les huissiers, avec 8 % d’une société valorisée 20 millions — 8 % qui ne lui rapporteront que 40 000 euros. C’est ce jour-là qu’il est devenu riche.
En résumé :
→ Enfance sans argent, et un feu au ventre : prendre sa revanche.
→ Docteur en pharmacie par défaut. Son premier site de vente de médicaments en ligne s’engouffre dans un vide juridique — huissiers, dix procès.
→ Les investisseurs le diluent, puis le jettent dehors. Une clause qu’il n’avait pas lue transforme son million et demi virtuel en 40 000 euros réels.
→ Il emprunte, achète une bâtisse à Montpellier, refait l’électricité lui-même appris sur YouTube. Deux ans plus tard : 300 000 euros de plus-value.
→ Le vrai déclic : il n’avait pas compris les règles. Alors il les apprend toutes — puis en écrit de nouvelles.
→ Il crée une plateforme pour investir dans l’immobilier dès 10 euros, avec un montage que trois cabinets d’avocats jugeaient impossible.
→ Aujourd’hui numéro un du crowdfunding immobilier en France, rentable, avec le Nasdaq en ligne de mire.
Un enfant, un deuxième en route, et une boîte qui vient de le jeter dehors. Le matin, il se présente devant ses propres bureaux : huissiers, police. Interdiction d’entrer.
Le soir même, il prend un avion pour Las Vegas. Et là, au lieu de sombrer, une phrase tourne en boucle : « Il y a un truc que j’ai pas compris dans les règles. » Pas la malchance. Le pacte d’associés, la clause de liquidité préférentielle, tout ce qui venait de le dépouiller.
Il rentre avec une obsession : connaître le terrain de jeu mieux que quiconque. Il n’y connaît rien en immobilier. Il emprunte 500 000 euros, achète une bâtisse à Montpellier, tire lui-même l’électricité de cinq appartements après quinze jours de tutos.
Deux ans plus tard, 300 000 euros de plus-value. Sept ans d’acharnement en pharmacie lui avaient rapporté 40 000 euros. Une seule opération, bien achetée, en rapporte huit fois plus. C’est là que naît Bricks. Se faire éjecter n’était pas la fin. C’était l’achat.
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